会所、车库的归属
第七十六条：建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
解读：车库归属若有约定即按照约定处理，如没有约定的话，如果开发商不能证明其拥有产权，则归业主所有。而开发商需要列出的证明包括两部分，一是成本是否打入房价，二是面积是否公摊。如果其能证明成本没有计入房价、面积也没有公摊的话，那么车库应该归开发商所有。在会所的归属问题上同样可以按照此方法解释。
业主的建筑物专有与共有
第七十三条：业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
涉及的相关条文：第七十四条、第七十五条、第七十九条、第八十条、第八十二条、第八十三条、第八十四条
解读：所谓“业主的建筑物区分所有权”是指“高层建筑物出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。”首先，草案界定了专有与共有的界限。有此清晰的法律界定，建筑物上比比皆是的外墙、电梯广告，还有楼顶发射塔，以及由此引发的矛盾纠纷也可明晰化。其次，草案规定小区业主“对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利”，并且“对建筑单位聘请的物业管理机构，建筑物区分所有权人会议认为不合适的，有权更换”。经常抱怨“请不走管家”的业主们，也将运用法律条文维护自己的权益。第三，草案规定，建筑物的共有权随专有建筑物的转让而自动转移。
业主可解聘物业管理机构
第八十四条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人，业主有权更换。
第八十条 将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。
解读：这一规定将有利于解决业主与开发商、物业公司之间的矛盾，减少物业纠纷。
相邻之间不能侵权
《物权法》草案规定：不动产权利人有权依照法律规定，禁止相邻权利人排放大气污染物、水污染物、固体废物以及施放噪声、光、磁波辐射等有害物质。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全；造成损害的，应当给予补偿。
解读：《民法通则》对相邻关系也有涉及，但相对比较笼统，而物权法的规定则非常细化。实际上，这些权利都是不动产所有权的扩展。既然房子是我的，那么我就有禁止他人进入的权利。这些权利都是不动产所有权的派生。
住宅改商用须经业主同意
《物权法》草案规定：将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这两种情形，均应当经有利害关系的全体业主同意。
解读：这样的规定，让其他的业主诉讼起来有了明确的法律依据，像以前的法律没有相关方面的规定，相邻房屋的所有人权益受到侵犯也很难通过法律途径解决，最多依赖相关的行政部门采取行政手段，追究将房屋改作其他用途的责任。
第七十七条：业主可以设立业主会议，选举业主委员会。
县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会，给予指导和协助。
第七十八条：下列事项由业主依法共同决定：
（一）制定和修改业主会议议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举和更换业主委员会；
（四）选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；
（六）修缮、改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。法律另有规定的，依照其规定。
第七十九条 业主决定本法第七十八条第一款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
第八十条 将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。
第八十一条 业主会议或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
解读：有业主来产生业主会议或者业主委员会，县级以上地方人民政府有关部门有义务给予指导和协助，但没有其他干涉的任何权力。同时业主会议或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。草案规定了业主对七方面的事项具有决定权，并且规定了一般决意必须经“占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意” ，而对于制定和修改业主会议议事规则、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金和修缮、改建、重建建筑物及其附属设施这三大重要决意必须“经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。” 
建设用地 大限可续约
第一百五十四条：建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。
第一百五十五条： 建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当回收建设用地使用权证书。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。
解读：开发商和购房人交纳的土地出让金和购房款都是以 70 年的使用期为限的。 70 年期限到了以后，就该把土地交还给政府。对于住宅来说， 70 年期限后很可能还在使用之中，那么使用人可以交还房屋，或是向政府申请续期，继续按照土地的用途交纳出让金。
征地、拆迁必须合理补偿
第一百二十八条：财产拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
解读：这是继《宪法》明确规定保护公民私有财产后，对公民私有权的进一步保护。拆迁是为了社会公共利益，公民个人要服从社会公共利益，这一点毋庸置疑，但这并不表示，必须牺牲公民的个人合法权利。拆迁应按照国家规定予以补偿，没有规定的，必须予以合理补偿 .
第十条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第二百六十七条：法律、行政法规对不动产统一登记未作规定前，当事人可以向房产登记机构或者土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记。房产登记机构和土地登记机构应当通过信息共享等办法，为当事人一并办证提供便利。
解读：不动产的统一登记机关是谁？我国有关不动产的登记机构比较多。城市房屋有它的登记，不动产还有林地，林地也是分别登记的，不动产还有土地承包经营权，这也是分别登记的，特别是城市的房地产是否要搞统一登记？这些问题都涉及到我们的管理体制和方式。有关部门正在积极筹备统一登记法，到时候这个问题可以有一个明确的答案。 |
